Приватизація житла
Проголошення України суверенною і незалежною, демократичною і соціальною державою зумовило необхідність створення її гармонійної правової та законодавчої бази. Зміст багатьох конституційних норм і принципів визначає, що держава існує для людини, а не навпаки, тобто відбувається розбудова правової держави та громадянського суспільства. А отже, всі державні органи, їх посадові особи, об’єднання громадян та інші суб’єкти правовідносин мають дотримуватись Конституції України, законів та інших нормативно-правових актів України. У процесі розбудови держави мають бути створені однакові умови для розвитку всіх форм власності. Конституція створила міцні конституційні основи правової держави й надала рівні права і свободи для розвитку кожної людини, можливості застосування нею всіх своїх здібностей на власну користь і на користь держави.
Першою ластівкою створення таких основ стала Концепція роздержавлення і приватизації підприємств, землі та житлового фонду, затверджена Постановою Верховної Ради України від 31 жовтня 1991 р. № 1767-XII (далі – Концепція). Вона визначила, що головною метою роздержавлення і приватизації державної власності є створення багатоукладної соціально орієнтованої ринкової економіки, для досягнення чого необхідно створити сприятливе економічне та законодавче середовище. Роздержавлення і приватизація мали здійснюватися під громадським контролем, з широким інформуванням населення. Концепція передбачала можливість роздержавлення і приватизації житла за допомогою житлових чеків, які надавали б громадянам України право на безоплатне придбання частки державного, комунального, відомчого житла в межах установленого середнього розміру загальної площі.
Крім того, пропонувалося встановити шкалу вартості викупу кожного квадратного метра загальної площі житла, яка б перевищувала середній показник, та шкалу грошової компенсації державою кожного квадратного метра загальної площі житла, розмір якої виявився б нижчим за встановлений середній рівень. Оплата житла, площа якого перевищує середні показники, могла здійснюватися в розстрочку на умовах, визначених місцевими радами. Концепція передбачала перехід від укладання договору найму до укладання договору оренди в разі відмови громадян від приватизації житла, яке вони займали. Житлові купонні чеки мали отримати всі громадяни України, пропонувалося видавати їх на безстроковий термін з можливістю успадкування. А ті з громадян, які вже мали індивідуальне житло або перебували в черзі на поліпшення житлових умов і придбання безкоштовного комунального житла, могли б використовувати житлові чеки на розширення, ремонт, поліпшення благоустрою житла, а також на оплату орендованого житла. Однак більшість із цих ідей та загальних думок, які планувалося втілити в життя, не знайшли свого відображення на практиці, і приватизація державного житлового фонду здійснювалася іншим шляхом.
Реформування економіки в житловій сфері передбачає надання громадянам України широких можливостей приватизувати державне житло чи побудувати його за власні кошти.
На виконання Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 р. № 2482-XII (далі – Закон про приватизацію державного житлового фонду) та схваленої Верховною Радою України Концепції державної житлової політики, що передбачає широке залучення населення до управління житловим фондом, Кабінет Міністрів створив відповідну нормативну базу, яка врегулювала великий спектр правовідносин, що виникають у процесі приватизації житла. Зокрема, це «Порядок надання наймачам одноквартирних будинків і квартир будинків, включених до планів ремонту, компенсації за непроведений ремонт», «Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників», «Порядок виплати грошової компенсації наймачам за заміну займаних квартир на квартири меншою площею» та «Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями».
Приватизація державного житлового фонду розпочалася з 1992 р. Метою приватизації було створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, залучення значної кількості громадян до участі в утриманні і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин у житловій сфері. Приватизація мала сприяти ефективності збереження житлового фонду й забезпечувати більш якісне його обслуговування. Минуло вже більш ніж десять років з того моменту, як громадяни України почали отримувати квартири державного житлового фонду в приватну власність. За цей час відбулося багато як негативних, так і позитивних змін. Слід зазначити, що протягом останнього часу засоби масової інформації оприлюднювали головним чином негативні наслідки приватизації, тоді як позитивним чинникам приділялося недостатньо уваги.
Необхідність приділення особливої уваги питанням приватизації житла пов’язана насамперед із тим, що під час її здійснення у громадян виникає значна кількість проблем правового характеру, головним чином через недостатню законодавчу забезпеченість нормативного врегулювання даного питання. На сьогодні питання приватизації житла для значної частини громадян України вже вирішені. Тому слід окреслити основні проблеми, що виникають як у процесі приватизації державного житлового фонду, так і при здійсненні прав власності, та можливий порядок їх вирішення.
На сьогодні приватизовано 5,3 млн. квартир та одноквартирних будинків або 75,4 % усього житла, яке може бути приватизоване. Тобто більшість громадян, які мешкають у квартирах державного житлового фонду, вже отримали їх у власність. Найбільші темпи приватизації спостерігалися 1993–1994 рр. Цьому сприяли об’єктивні причини, зокрема, зацікавленість населення в реалізації можливості розпорядження житлом з метою його продажу, дарування, передачі у спадок тощо. В подальшому темпи приватизації житла скорочувалися і становили в минулому році лише 3%. За експертними оцінками максимальний рівень приватизації в Україні становитиме не більш ніж 85% усього житла, що може бути приватизоване.
Позитивні аспекти приватизації житла
Слід зупинитися саме на позитивних моментах приватизації державного житлового фонду. Що ж отримали громадяни України після запровадження в життя ринкових реформ? Розглянемо зазначені аспекти виходячи зі специфіки здійснення права власності на житло та його форм.
У переважній більшості житло у власність громадян перейшло безоплатно, сплачувалися лише послуги за оформлення приватизаційних документів. З метою заохочення населення до приватизації були встановлені рівні умови оплати за утримання приватизованого житла й житла, що використовується на умовах найму. Після отримання квартири у приватну власність громадяни України можуть розпоряджатися нею на свій розсуд, зокрема продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати або укладати інші правочини, не заборонені чинним цивільним законодавством України.
Термін приватизації державного житлового фонду продовжений до 31 грудня 2006 р., хоча Закон про приватизацію державного житлового фонду терміну дії житлових чеків не визначає.
Житло, і перш за все квартири в багатоквартирних будинках, є специфічним видом нерухомості, оскільки його власники обмежені в можливості розпорядження ним. Обмеження стосуються використання житла не за призначенням, оскільки відповідно до ст. 6 Житлового кодексу Української РСР від 30 червня 1983 р. № 5464-Х (далі – ЖК), житлові будинки й житлові приміщення призначаються виключно для постійного проживання громадян.
Значна кількість житла, яке мало статус службового, змінила своїх власників. Річ у тім, що за рішенням відповідних рад квартири зі статусом службових були переведені до державного житлового фонду, після чого громадяни України отримали можливості постійно користуватися ними та приватизувати їх.
Слід зазначити, що в деяких випадках статус таких приміщень не визначений, і вони лише умовно вважаються службовими. Згідно з п. 2 ст. 2 Закону про приватизацію державного житлового фонду, квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службових, не підлягають приватизації.
Службові житлові приміщення можуть надаватися тільки певним категоріям громадян. Вони призначаються для заселення громадянами, які у зв’язку з характером їх трудових відносин мають проживати за місцем роботи або поблизу від нього. Житлове приміщення включається до числа службових за рішенням виконавчого органу районної, міської, районної в місті ради. Підставою для вселення а таке приміщення є спеціальний ордер, який видається на основі цього рішення.
Інколи громадянам відмовляли в приватизації квартир, які немов би вважали службовими. Такі приміщення іменувалися “службовими” без винесення рішень виконкомів відповідних рад. Ордери на ці приміщення не відповідають формі, встановленій чинним законодавством. У більшості випадків вони видаються не виконкомами, а підприємствами, установами, організаціями, підписуються їх керівниками, тобто особами, які не мають належних повноважень. Трапляються випадки, коли ордери взагалі не видаються.
І тому, коли громадяни України, які проживають у службових квартирах, виявляють бажання приватизувати своє житло, це питання вирішується в кожному конкретному випадку окремо. Річ у тім, що необхідно перевірити, чи існує рішення виконкому про надання квартирі статусу службової, чи відповідає ордер встановленій нормі, чи має право громадянин на приватизацію цієї квартири, якщо статус службової з неї буде знятий. Проте громадяни, які проживають у службових житлових приміщеннях, після відпрацювання ними протягом 10 років на посаді, що дає право на одержання службового житла, мають право вимагати надання їм замість службового житла звичайного або зняття з цього житла статусу службового з наступною приватизацією.
Загальне правило, закріплене в п. 2 ст. 2 Закону про приватизацію державного житлового фонду, передбачало обов’язковість згоди всіх наймачів на приватизацію кімнат у комунальних квартирах, що обмежувало права громадян, які мешкають у комунальних квартирах, тоді як чинне законодавство всім громадянам надавало право отримувати у власність квартири державного житлового фонду.
Зміни до ЖК спричинили і внесення змін до п. 2 ст. 2 Закону про приватизацію державного житлового фонду, відповідно до яких були вилучені обмеження на приватизацію окремих житлових приміщень у комунальних квартирах.
При спільній частковій власності на квартиру кожному з її мешканців належить частка власності на квартиру в цілому. Кожний учасник часткової власності може нею розпоряджатися, а в разі смерті власника його частка переходить у власність іншої особи в порядку спадкування та інших, визначених законом, підстав.
У ряді упорядкованих будинків для малосімейних, які мали статус гуртожитків і квартири яких не підлягали приватизації, цей статус був змінений, квартири отримали своїх нових власників. І тепер господарі приватизованого житла вболівають за нього.
Приватизація для військовослужбовців
Декілька десятиліть тому на території України розміщувалась велика кількість військових об’єктів. Для працівників цієї галузі зводилися спеціальні житлові масиви, яким надавали статус закритих. Обслуговували ці поселення військовослужбовці та інші особи, які працювали у штаті служб, необхідних для нормального функціонування головних об’єктів.
Отже, держава взяла на себе обов’язок забезпечення соціального захисту військовослужбовців, у тому числі можливості приватизації ними житлових приміщень. До отримання постійного житла військовослужбовцям надаються службові приміщення. В разі їх відсутності військова частина тимчасово орендувала житло для забезпечення ним родини військовослужбовця або за його бажанням виплачувала грошову компенсацію за піднайом житлового приміщення.
Приватизація квартир (будинків) державного житлового фонду, розташованих на територіях закритих військових поселень, забороняється п. 2 ст. 2 Закону про приватизацію державного житлового фонду.
Положення про статус “закритого гарнізону” передбачає, що особи, які втратили зв’язки з Міністерством оборони, мають бути відселені на житлову площу місцевих органів державної виконавчої влади. Проте, в окремих закритих гарнізонах пропускний режим фактично скасований, на їх територіях розміщаються комерційні структури, головні об’єкти втрачають свою належність до Збройних Сил України (наприклад, військові аеродроми використовуються будь-якими літальними апаратами). А статус “закритих” містечок не дозволяє тисячам сімей використати своє право на приватизацію житла.
У випадку, якщо об’єкт втрачає стратегічне значення для оборони держави і потреба використання військового містечка як закритого зникає, законодавство передбачає можливість для зміни статусу закритого військового поселення та виведення його з підпорядкування військового формування.
Стаття 12 Закону України “Про соціальний правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей” від 20 грудня 1991 р. № 2011-XII чітко визначає, що офіцери, прапорщики, мічмани, військовослужбовці надстрокової служби при звільненні в запас чи у відставку за вислугою років або у зв’язку зі скороченням чисельності чи штату військовослужбовців, а також члени сімей військовослужбовців, які загинули або померли, або пропали безвісти під час проходження служби, мають право на безоплатне одержання в приватну власність житлового приміщення, яке вони займають, у будинках державного житлового фонду. Слід зазначити, що зазначені питання поступово вирішуються належним чином.
Відповідно до Закону про приватизацію державного житлового фонду, приватизації підлягає державний житловий фонд – житловий фонд місцевих рад та житловий фонд, який знаходиться в повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, установ та організацій. Житлові будинки й житлові приміщення, що належали колгоспам та іншим кооперативним організаціям та їх об’єднанням, утворюють громадський житловий фонд, на який дія закону не поширюється.
Стаття 28 Закону України “Про власність” від 7 лютого 1991 р. № 697-XII визначає, що об’єктами права власності громадських об’єднань, у тому числі професійних спілок, благодійних та інших громадських фондів, є майно культурно-освітнього та оздоровчого призначення, грошові кошти, акції, інші цінні папери, житлові будинки, споруди виробничого й невиробничого призначення, обладнання, устаткування, транспортні засоби та інше майно, необхідне для забезпечення діяльності, передбаченої їх статутами (положеннями).
Відповідно до ст. 4 ЖК, житлові будинки й житлові приміщення в інших будівлях, що належать профспілковим та іншим громадським організаціям, утворюють громадський житловий фонд. Його долю вирішують вищі органи управління цих організацій (загальні збори, конференції, з’їзди тощо), оскільки колективний власник самостійно володіє, користується та розпоряджається об’єктами власності, які йому належать. Функції з господарського управління колективним майном вищі органи управління власника можуть покласти на створювані ними органи. Колективний власник на свій розсуд визначає, як йому приватизувати житловий фонд – безоплатно чи за плату шляхом укладання договору купівлі-продажу. В окремих випадках він пропонує громадянам укладати договори купівлі-продажу квартир, в яких вони мешкають. З урахуванням важливості проблеми, в більшості випадків питання приватизації громадського житлового фонду вирішується на користь громадян, громадський житловий фонд переводиться на баланс місцевих рад, після чого громадяни мають право на їх приватизацію.
Останнім часом громадяни, які частково використали житлові чеки в процесі приватизації квартир державного житлового фонду, отримали нові квартири і мають залишки житлових чеків на депозитних рахунках, яких вистачає для оформлення права власності на другу квартири, використовують ці залишки для приватизації останньої. Практика застосування житлового законодавства склалася таким чином, що органи приватизації здійснюють доприватизацію житла громадянам за невикористані частини житлових чеків у межах їх вартості та з доплатою особистих коштів за наявності надлишків житлової площі. При цьому нове житло оформляється відповідно до закону про приватизацію.
Сьогодні перед громадянами України постали деякі проблеми, оскільки відбувається перерозподіл власності, яка протягом довгих років накопичувалась як загальнодержавна. Права квартиронаймачів державного житлового фонду, які стають власниками, захищає закон. З моменту приватизації власники квартир є співвласниками будинку відповідно до своїх часток у будинку, вони отримують право спільної власності на допоміжні приміщення будинку, як на майно, що перебуває в загальному користуванні і не може бути відокремленим, тобто власники квартир є співвласниками будинку в цілому.
На сьогодні одним з головних завдань держави є створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків як колективних власників житла, які зможуть прийняти на свій баланс будинок або житловий комплекс. В Україні створено більш ніж 2 тис. об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. Існуючий міський житловий фонд складає понад 600 млн. кв. м житла, більшість якого перебуває у приватній власності. Тому стає зрозумілим, що таких об’єднань створено поки що недостатньо. Процес їх утворення стримувало те, що до прийняття Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29 листопада 2001 р № 2866-III (далі – Закон) через відсутність правового статусу об’єднань вони як організаційно-правова форма не були суб’єктом права у цивільному, земельному та податковому законодавстві.
Зазначений закон визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об’єднань власників житлових і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку. Об’єднання створюється як організація для забезпечення і захисту прав його членів та для контролю за виконанням їхніх обов’язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством і статутними документами.
В розвиток Закону Кабінет Міністрів України затвердив такі нормативні акти: “Порядок державної реєстрації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку”, “Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс”, “Порядок проведення розрахунків з членами об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, які мають перед ним заборгованість, за виконані ними роботи з утримання неподільного та загального майна об’єднання”, “Порядок створення спеціальних фондів об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”.
Таким чином, якщо мешканці будуть зацікавлені у збереженні своїх квартир і будинків та розуміти проблеми, пов’язані з експлуатацією житла, кількість питань у цій сфері поступово зменшуватиметься.
Однак актуальним залишається питання розробки законопроектів щодо житлової кооперації в Україні.
Негативні аспекти приватизації житла
Одним із факторів, який негативно позначається на утриманні приватизованого житла, є незадовільний технічний стан частини житлового фонду. Практично вся масова забудова 1955–1965 рр. потребує ремонту. Громадяни, які проживають у такому житлі, не завжди виявляють бажання приватизувати його.
Через відсутність необхідних коштів найближчим часом привести ці будинки у належний технічний стан неможливо. Слід зазначити, що фактичні обсяги ремонту й реконструкції житла поки що, на жаль, щороку зменшуються.
В деяких випадках місцеві органи влади та управління відмовляють громадянам у їх законному праві на приватизацію житла, користуючись саме законодавчою невизначеністю в окремих питаннях стосовно приватизації квартир у будинках, що потребують ремонту.
Концепція державної житлової політики, затверджена постановою Верховної Ради України від 30 червня 1995 р. № 254/95-ВР, спрямована на ліквідацію занепалого та аварійного державного житлового фонду, розширення реконструкції й модернізації житлового фонду старої забудови. Тобто вона передбачає і надалі розвивати житлову політику держави.
Кабінетом Міністрів України схвалена «Програма реформування і розвитку житлово-комунального господарства на період 2002-2005 роки та на період до 2010 року» від 14 лютого 2002 р. № 139. У ній також йдеться про постійне погіршення стану житлового фонду. До категорії занепалого та аварійного житла віднесено 4,5 млн. кв. метрів житлової площі. До цієї категорії належать майже 40 тис. будинків. Експлуатаційна характеристика будинку та його стан відображаються в технічному паспорті житлового будинку, причому дані цього документа періодично підлягають уточненню.
Технічний стан конструктивних елементів і технічного обладнання житлового будинку має забезпечувати безпечне проживання в ньому людей. У разі виявлення відхилень від нормативних вимог слід проводити всі необхідні роботи для їх негайного усунення. При виявленні відхилень у технічному стані конструктивних елементів, що загрожує безпечному перебуванню людей у житловому (аварійному) будинку, мешканці, незалежно від форми власності будинку, підлягають відселенню в інше житлове приміщення.
Формальною підставою для відмови у приватизації житла може бути включення будинку (будинків) до планів реконструкції, які встановлюють перелік таких будівель. Як засвідчує практика, саме для того, щоб зашкодити мешканцям провести приватизацію квартир у престижних будинках, вони включаються до планів реконструкції житлового фонду, однак це робиться без детального обстеження й визначення дійсного стану конструкцій та елементів будівлі, без залучення фахівців та експертів. Хоча інколи поточного ремонту потребує тільки частина будинку (будинків), який проводиться без відселення його мешканців.
Відповідно до ст. 2 Закону про приватизацію державного житлового фонду, приватизації не підлягають квартири (будинки), що перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей). Приватизація квартир у будинках, включених до плану реконструкції поточного року, здійснюється після проведення її власником (володільцем) будинку. Наймачі, які проживали в квартирах до початку реконструкції, мають пріоритетне право на їх приватизацію.
Але трапляється, що в деяких випадках житлові будівлі (особливо це стосується будівель, зведених більше ста років тому) за свою історію вже реконструювалися. Проте в черговий раз, без особливої на те необхідності, лише для того, щоб виселити мешканців, а будинок продати, вони включаються до планів реконструкції. Це стосується насамперед центральних районів м. Києва та інших великих міст України.
Згідно зі ст. 101 ЖК, замість надання житлового приміщення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сім’ї за згодою наймодавця може бути надане в постійне користування інше благоустроєне житлове приміщення.
Це правило, здається, враховує інтереси громадян, однак тимчасове переселення в інше приміщення створює для них багато труднощів, оскільки ремонт може розтягнутися на кілька років за браком коштів.
Крім того, будинки маневреного фонду, в які відселяють людей, можуть мати значно гірші житлові умови. Крім того, інколи наймачі на свій ризик на час проведення ремонту переселяються не в будинки маневреного фонду, а в будь-які інші, не обладнані належним чином, приміщення. З іншого боку, в деяких випадках відсутність житлової площі в будинках маневреного фонду є перепоною для проведення капітального ремонту, тому наймодавець може бути просто зацікавлений у найшвидшому відселенні мешканців у будь-які житлові приміщення, без дотримання чинного порядку та санітарних норм проживання.
В окремих випадках реконструкція житлових будинків з їх переплануванням призводить до знищення об’єктів культурної спадщини та великих історичних цінностей, зокрема пам’яток історії, культури та архітектури, що заподіює непоправної шкоди історичному середовищу.
Під виглядом майбутніх реконструкцій відбувається безліч зловживань, що призводить до порушення житлових прав громадян, оскільки за браком коштів роботи з реконструкції на кілька років відкладаються, а придбати житло у власність після його реконструкції в таких будинках їх мешканці просто не в змозі. Ця проблема стосується головним чином столиці України й великих старовинних міст.
Останнім часом почала втілюватися в життя ідея перетворення горищ житлових будинків на мансардні поверхи. Однак її реалізація відбувається шляхом не досить чесних методів за відсутності проектно-кошторисної документації або виконання робіт неспеціалізованими організаціями, які навіть не мають відповідних ліцензій, що може призвести до руйнації будинків, які не витримують додаткових навантажень. Ці роботи часто провадяться без згоди мешканців квартир багатоповерхових житлових будинків або без згоди товариств чи об’єднань співвласників, які створені в окремих будинках.
Оскільки це питання є досить важливим, йому потрібно приділяти значну увагу, тим більше що зазначені роботи зі зведення надбудов, як правило, ведуться без відселення мешканців. Однак такий стан речей суперечить нормам містобудівного й житлового законодавства, оскільки будь-яка реконструкція передбачає обов’язковість відселення мешканців.
Пунктом 4 ст. 2 Закону про приватизацію державного житлового фонду передбачалося проведення приватизації квартир, включених до планів ремонту, й виплата компенсацій за невиконаний ремонт за умови, якщо мешканці будинків виявили бажання виконати ремонт власними силами або за власні кошти з наступною компенсацією. Постановою Кабінету Міністрів України «Про механізм впровадження Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 8 жовтня 1992 р. за № 572 затверджений Порядок надання наймачам одноквартирних будинків і квартир будинків, включених до планів ремонту, компенсації за не проведений ремонт. Цим документом передбачалося, що в багатоквартирних будинках ремонт власними силами наймачів або за їх кошти з виплатою належної компенсації може бути здійснений за згодою всіх наймачів будинку, а розподіл компенсації, яку планувалося виділяти на проведення ремонтів, мав здійснюватися пропорційно загальній площі квартир мешканців. Однак з огляду на низку причин цей порядок виплати компенсацій не був впроваджений.
Ремонт житла також не виконується належним чином, хоча п. 7 ст. 10 Закону передбачав, що колишні власники чи їх правонаступники, які володіли багатоквартирними будинками до моменту приватизації, зобов’язані брати участь у фінансуванні їх ремонту та сприяти організації його проведення в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Однак власники чи їх правонаступники часто не в змозі виконати зазначені вимоги щодо ремонту будинків, у яких приватизовані всі чи майже всі квартири. Ось чому житловий фонд місцевих рад, яким передають житло приватизовані підприємства, поки що перебуває під загрозою подальшого занепаду.
Крім того, слід зазначити, що відповідно до ст. 24 Закону, колишній власник, на балансі якого багатоквартирний будинок перебував до передачі на баланс об’єднанню, бере участь в організації та фінансуванні першого після передачі на баланс капітального ремонту. Законодавство передбачає, що участь колишнього власника у фінансуванні поточних ремонтів майна, що перебуває у спільній власності об’єднання, здійснюється за договором або рішенням суду. Тобто, якщо місцева рада в змозі виконати капітальний ремонт за рахунок коштів місцевого бюджету, то це здійснюється за договором, якщо ж коштів обмаль – то вона змушена виконувати це за рішенням суду. Проте на сьогодні необхідні для цього кошти використовуються для надання дотацій і субсидій на утримання житлового фонду, тому дане положення не сприяє відновленню технічно придатного стану будинків.
До комунальної власності міст передаються будинки відомчого житла, яке у 70-80% випадків потребує капітального ремонту. В міських радах кошти на такі обсяги робіт відсутні. Питання про обов’язки населення з належного утримання та використання житлового фонду, майна, прибудинкової території, отримання житлово-комунальних та інших послуг є проблемним. Майже не створюються об’єднання співвласників у славнозвісних “хрущовках”, яким по 40–50, а то й більше років.
З проблемою приватизації квартир, що не підлягають приватизації і знаходяться на територіях природно-заповідного фонду, який охороняється як національне надбання і щодо якого встановлений особливий режим охорони, відтворення та використання, стикається багато громадян України. Проте об’єкти соціально-культурного призначення разом із житловими будинками, розташованими на територіях окремих історико-культурних заповідників, масово передаються у приватну власність різним особам.
Значна кількість житлових будинків використовувалася як тимчасове житло, при цьому таким будинкам надавався статус гуртожитків. Підприємства, установи та організації зводили нові житлові будинки для своїх працівників та поліпшували їхні житлові умови, а вивільнене житло передавалося для тимчасового проживання іншим громадянам. Організація і будівництво гуртожитків були обумовлені головним чином неможливістю забезпечення всіх громадян, які потребували житла, окремими житловими приміщеннями. Тому Постановою Ради Міністрів Української РСР і Української республіканської ради професійних спілок “Про використання житлових будинків для малосімейних для тимчасового забезпечення житловими приміщеннями малих сімей” від 30 вересня 1981 р. № 496 було визнано за доцільне використовувати, за необхідності, як сімейні гуртожитки для тимчасового забезпечення житловими приміщеннями малих сімей, житлові будинки для малосімейних. Рішення про це мала приймати адміністрація та профспілковий комітет до початку спорудження будинку, а відповідне використання житлових будинків для малосімейних мало провадитися після їх реєстрації як гуртожитків. Якщо таке рішення не було прийняте, житловий будинок заселявся як звичайний і на нього поширювався правовий режим, встановлений для житлових будинків і житлових приміщень державного і громадського житлового фонду згідно з вимогами чинного житлового законодавства. Зазначена постанова знайшла широке втілення у житловій політиці щодо тимчасового забезпечення жилими приміщеннями окремих родин. Підприємства, установи, організації при виникненні такої необхідності приймали рішення про використання будинків для малосімейних як гуртожитків і надавали їм відповідний статус.
Значна кількість житлових будинків, які мають статус гуртожитків, втратила свою специфіку як тимчасове житло. В більшості з них проживають родини, які позбавлені як реальних можливостей для поліпшення житлових умов, так і права на постійне проживання і приватизацію житлової площі, яку вони займають у гуртожитку. Практика приватизації житла складається таким чином, що будинки для малосімейних включаються до акта оцінки вартості підприємств, що приватизуються, а потім до статутних фондів новостворених підприємств, а мешканцям пропонують викупати житло за ринковою вартістю, що для більшості з них є неможливим. Хоча за чинним законодавством ці будинки мають передаватися в комунальну власність як житлові.
Крім того, значна кількість подібних гуртожитків перебуває в незадовільному стані, умови проживання в них не відповідають встановленим санітарним і технічним вимогам, проте ремонт приміщень лягає на плечі мешканців гуртожитків, а не підприємств, як це передбачено законодавством. Слід зазначити, що на практиці існуюють непоодинокі випадки, коли керівництво підприємств приймало незаконні рішення щодо перепрофілювання гуртожитків, передавало їх в оренду комерційним структурам або як заставу, укладало договори купівлі-продажу будівель, порушуючи при цьому право мешканців на житло. А в деяких випадках останніх виселяли в примусовому порядку, порушуючи при цьому ст. 47 Конституції України, яка зазначає, що ніхто не може бути позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
Перелік прикладів, коли житловий фонд використовується не по-господарськи, продається за безцінь, розвалюється (і це враховуючи гострий дефіцит житлових приміщень!), можна продовжити. Від минулої соціальної системи багатьом із громадян залишилося єдине – квартири. Нехай вони невеликі, але це – їхнє житло. І неправомірно в них вимагати викупати своє ж житло. Рівні права на житло мають усі, хто в ньому проживає. Це передбачено Конституцією України. Однак зараз майже кожний конкретний випадок мусить вирішуватися через складну систему правосуддя.
З викладеного випливає, що назріла гостра необхідність внесення змін і доповнень до Закону про приватизацію державного житлового фонду, які б передбачали можливість приватизації кімнат у гуртожитках, реконструкцію гуртожитків, надання їм статусу житлових будинків для малосімейних з пріоритетним правом на приватизацію після реконструкції тими громадянами, які, згідно з чинним законодавством, не можуть бути виселені без надання іншого житла. Дія цього положення має поширюватися й на ті гуртожитки, які були включені до статутних фондів господарських товариств, утворених у процесі приватизації, зокрема, якщо воно стало банкрутом, підлягає ліквідації або не має достатніх коштів для фінансування витрат, пов’язаних з утриманням та капітальним ремонтом гуртожитків.
Заміна громадянам за їх ініціативою ще до приватизації житла квартир з більшою площею на квартири з меншою площею
Іншим питанням, яке так і залишилося невирішеним, і яке було передбачене п. 2 ст. 7 Закону про приватизацію державного житлового фонду, – це заміна громадянам за їх ініціативою ще до приватизації житла квартир з більшою площею на квартири з меншою площею. При цьому їм мала виплачуватися компенсація за різницю між загальною площею займаної квартири й квартири, що надається, в розмірі й порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Крім того, органи місцевої державної адміністрації і місцевого самоврядування, державні підприємства, установи, організації, в повному господарському віданні чи оперативному управлінні яких знаходився житлових фонд, мали сприяти громадянам, які бажали замінити квартири (будинки) більшої площі на квартири (будинки) меншої площі.
Натомість малі сім’ї, які мали великі квартири, не користувалися зазначеною нормою закону. За необхідності вони обмінювали свої великі квартири на квартири меншої площі, укладаючи при цьому договори їх купівлі-продажу. З цієї причини органи виконавчої влади та відповідні житлові організації не отримували у своє розпорядження значну кількість житла (хоча вони й мають у своєму розпорядженні фонд житла, який можна було б використати з цією метою).
Так і не був введений у дію Указ Президента України “Про заходи щодо введення у готівковий обіг іменних житлових чеків” від 8 серпня 1995 р. № 713. Хоча і ст. 4 Закону про приватизацію державного житлового фонду передбачала, що житлові чеки – приватизаційні папери, які одержуються всіма громадянами України і використовуються при приватизації державного житлового фонду, можуть також використовуватись для приватизації частки майна державних підприємств та земельного фонду. Таким чином громадяни, які мали житло на праві приватної власності або які проживають у житлових будинках, що з причин, передбачених п. 2 ст. 2 зазначеного вище Закону, не підлягають приватизації, не в змозі використати свої житлові чеки, оскільки в готівковій формі вони не були введені в дію.
Юридично житлові організації і служби приватизації не мають права відмовляти мешканцям квартир у їх приватизації за наявності в них заборгованості за квартирну плату і плату за житлово-комунальні послуги. Однак в окремих випадках недобросовісні мешканці після приватизації квартир продають їх і зникають з поля зору цих організацій. І інколи знайти їх буває досить важко, ще більш проблематичним є стягнення з них заборгованості. На вирішення цієї проблеми спрямований один з нових нормативно-правових актів: 1 липня 2003 р. набрав чинності Закон України “Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію” від 20 лютого 2003 р. № 554-IV, який передбачає можливість реструктуризації боргу на термін до 60 місяців в залежності від суми боргу та рівня доходів громадян на дату реструктуризації.
Існує ще одна проблема – приватизація квартир у сім’ї, де член сім’ї має непогашену судимість і відбуває покарання в місцях позбавлення волі. Він виписувався з квартири в установленому законом порядку через півроку після ув’язнення. При приватизації квартири житлова організація видавала довідку про склад сім’ї і займану житлову площу вже без нього, хоча він і позбавлявся права на житло. Сім’я приватизувала житло без його участі й відома, а нерідко й продавала його. Результатом цього було те, що така особа позбавлялася своєї долі житла. Лише 2 березня 2000 р. Верховна Рада України внесла зміни до ст. 71, і тепер житлове приміщення зберігається за засудженим до позбавлення волі протягом усього часу перебування його під вартою або відбування покарання, якщо в цьому будинку чи квартирі залишилися проживати інші члени сім’ї. Якщо ж у будинку чи квартирі не залишилися проживати інші члени сім’ї наймача, то це житло може бути надане за договором оренди (найму) у встановленому законом порядку іншому громадянину до звільнення засудженого чи відбуття ним покарання.
Як зазначалося, під час здійснення приватизації багато проблем правового характеру виникає саме через невідповідність актів органів виконавчої влади й місцевого самоврядування чинним законами та Конституції України. В період розвитку і формування ринкових відносин житло стає повсякденним товаром, предметом купівлі-продажу, найму, застави, дарування, заповіту, міни тощо. А це призводить до поширення протиправних дій у сфері придбання житла й користування ним. При цьому виникає багато проблем, у тому числі й правового характеру. На жаль, на першому етапі приватизації житла мали місце такі негативні явища, як оформлення житла самотніх і хворих громадян на підставних осіб, порушення прав неповнолітніх дітей, особливо у проблемних сім’ях. І це незважаючи на те, що проблемам захисту законних прав громадян України на приватизацію державного житла, яке вони наймають, завжди приділялася окрема увага.
У зв’язку зі значною криміналізацією ринку житла найменш соціально захищені володільці приватизованого житла – самотні, хворі, пенсіонери, діти внаслідок життєвих обставин стають жертвами різних махінацій, результатом яких є збагачення одних і можливість стати безпритульними особами без постійного місця проживання для інших. Існує безліч шахраїв, які намагаються ошукати пересічного законослухняного громадянина, як тільки виявиться така можливість, внаслідок чого громадяни залишаються як без житла, отриманого у власність, так і без коштів від його продажу.
І хоча держава в особі її органів і має забезпечити повноцінний захист своїх громадян, оцінюючи дії правопорушників з погляду їх правомірності та застосовуючи проти їх діянь належні юридичні санкції, безліч необережних громадян все ж таки залишається на вулиці без квартир, в яких прожили життя.
Виходячи з викладених проблем, певні норми й положення з приватизації житла підлягають коригуванню і уточненню, як, наприклад, питання повернення приватизованого житла у державну власність. Слід на законодавчому рівні розв’язати питання щодо виведення об’єктів житлового фонду, які мали статус гуртожитків, із статутних фондів акціонерних товариств, надання їм статусу житлових будинків, що надасть змогу всім бажаючим приватизувати свої квартири. Слід також забезпечити створення загальнодержавного реєстру житлового фонду. В окремих регіонах держави зростає кількість залишених квартир, як державних, так і приватизованих. Ці квартири піддаються розграбуванню і руйнуванню без проведення поточного й капітального ремонтів.
Основним чинником вирішення житлових проблем є зростання економічних показників в Україні. Окрім того, необхідно приділяти більше уваги роз’ясненню житлових прав та обов’язків громадян, щоб вони могли свідомо робити свій вибір.
Статистика
Корисне
